Homestruk Deal Analyzer
Evaluate any rental property purchase in under 2 minutes.
Returns a clear BUY / PASS / CONDITIONAL verdict with math.
When to Use This Skill
- - "Is this property a good deal?"
- "Run the numbers on [address]"
- "What's the cap rate on this?"
- "Should I buy this property at $[price]?"
- Owner considering a new acquisition
- Comparing two or more deals
Required Inputs
Ask for or look up:
- - Purchase price
- Estimated monthly rent (or run homestruk-rent-comps)
- Down payment percentage (default 25%)
- Interest rate (default current 30yr rate, search if needed)
- Loan term (default 30 years)
- Closing costs (default 3% of purchase price)
- Estimated rehab/repairs needed
- Monthly expenses breakdown:
- Property taxes (search "[city] property tax rate" if unknown)
- Insurance (estimate $100-200/mo for SFR)
- Maintenance reserve (default 8% of rent)
- CapEx reserve (default 5% of rent)
- Property management (0% if self-managing, 8-10% if not)
- Vacancy rate (default 5%)
- HOA/condo fees (if applicable)
- Utilities landlord pays (if any)
Calculations
Monthly Mortgage Payment
PMT = P * [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
Where P = loan amount, r = monthly rate, n = total payments
Key Metrics
- 1. NOI = Annual effective income - Annual operating expenses
(effective income = gross rent x (1 - vacancy rate))
- 2. Cap Rate = NOI / Purchase Price
Benchmark: 6-10% good, 4-6% acceptable, below 4% weak
- 3. Cash-on-Cash Return = Annual cash flow / Total cash invested
(cash flow = NOI - debt service)
(cash invested = down payment + closing costs + rehab)
Benchmark: 8-12%+ target, 5-8% acceptable, below 5% weak
- 4. DSCR = NOI / Annual debt service
Benchmark: above 1.25 comfortable, 1.0-1.25 tight, below 1.0 negative
- 5. GRM = Purchase Price / Annual gross rent
Benchmark: below 12 good, 12-15 fair, above 15 expensive
- 6. 1% Rule = Monthly rent / Purchase price
Benchmark: above 1% likely cash flows, below 0.7% likely negative
- 7. Price per square foot = Purchase price / Square footage
- 8. Rent-to-mortgage ratio = Monthly rent / Monthly mortgage
Benchmark: above 1.3 strong buffer, 1.0-1.3 tight
Deal Verdict Logic
STRONG BUY: cash-on-cash >= 8% AND cap rate >= 5% AND DSCR >= 1.25
ACCEPTABLE: cash-on-cash >= 5% AND cap rate >= 4%
WEAK: does not meet acceptable thresholds
Output Format
CODEBLOCK0
Save to: ~/.openclaw/workspace/properties/deal-[address-slug]-[date].md
5-Year Projection (optional, if requested)
Assumptions:
- - Annual rent increase: 3% (default)
- Annual expense increase: 2.5% (default)
- Annual appreciation: 3% (default)
Project for each year:
- - Annual cash flow
- Property value
- Equity (value - remaining loan balance)
- Cumulative return (cash flow + equity gain)
- Annualized ROI
Integration
- - Uses homestruk-rent-comps skill for market rent estimation
- References spreadsheet: deal-analyzer.xlsx in products folder
- Useful for: owner acquisitions, portfolio analysis, consulting
About Homestruk
This skill is part of the Homestruk Landlord Operations System —
a complete property management toolkit for self-managing landlords.
Free: Download the Rent-Ready Turnover Checklist at homestruk.com
Full System: 10 operations documents + spreadsheets at homestruk.com
Built by Homestruk Properties LLC | homestruk.com
Homestruk 交易分析器
在2分钟内评估任何租赁房产的购买。
返回明确的买入/放弃/有条件判断，并附有数学依据。
何时使用此技能
- - 这处房产是一笔好交易吗？
- 计算[地址]的收益数据
- 这处房产的资本化率是多少？
- 我是否应该以$[价格]购买这处房产？
- 业主考虑新的收购
- 比较两笔或多笔交易
所需输入信息
询问或查询：
- - 购买价格
- 预估月租金（或运行homestruk-rent-comps）
- 首付比例（默认25%）
- 利率（默认当前30年期利率，如需可查询）
- 贷款期限（默认30年）
- 成交费用（默认购买价格的3%）
- 预估翻新/维修费用
- 月度支出明细：
- 房产税（如未知，搜索[城市]房产税率）
- 保险（独栋住宅预估$100-200/月）
- 维护储备金（默认租金的8%）
- 资本性支出储备金（默认租金的5%）
- 物业管理费（自管为0%，否则8-10%）
- 空置率（默认5%）
- HOA/公寓物业费（如适用）
- 房东支付的水电费（如有）
计算方式
月度按揭还款
PMT = P * [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
其中P = 贷款金额，r = 月利率，n = 总还款期数
关键指标
- 1. NOI = 年有效收入 - 年运营支出
（有效收入 = 总租金 x (1 - 空置率)）
- 2. 资本化率 = NOI / 购买价格
基准：6-10%良好，4-6%可接受，低于4%较弱
- 3. 现金回报率 = 年现金流 / 总现金投入
（现金流 = NOI - 债务偿还）
（现金投入 = 首付 + 成交费用 + 翻新费用）
基准：8-12%+为目标，5-8%可接受，低于5%较弱
- 4. DSCR = NOI / 年债务偿还
基准：高于1.25舒适，1.0-1.25紧张，低于1.0为负值
- 5. GRM = 购买价格 / 年总租金
基准：低于12良好，12-15一般，高于15偏高
- 6. 1%法则 = 月租金 / 购买价格
基准：高于1%可能产生正现金流，低于0.7%可能为负
- 7. 每平方英尺价格 = 购买价格 / 建筑面积
- 8. 租金与按揭比 = 月租金 / 月按揭
基准：高于1.3缓冲充足，1.0-1.3紧张
交易判断逻辑
强烈买入：现金回报率 >= 8% 且 资本化率 >= 5% 且 DSCR >= 1.25
可接受：现金回报率 >= 5% 且 资本化率 >= 4%
较弱：未达到可接受阈值
输出格式
交易分析 — [地址]
日期：[今天日期]
购买信息
价格：$[X]
成交费用：$[X]（[X]%）
翻新预算：$[X]
总投资：$[X]
融资信息
首付：$[X]（[X]%）
贷款金额：$[X]
利率：[X]% / [X]年
月还款：$[X]
所需总现金：$[X]
收入（月度）
总租金：$[X]
空置率（[X]%）：-$[X]
有效收入：$[X]
支出（月度）
税费：$[X]
保险：$[X]
维护：$[X]
资本性支出储备：$[X]
管理费：$[X]
其他：$[X]
总支出：$[X]
现金流
月NOI：$[X]
月按揭：$[X]
月现金流：$[X]
年现金流：$[X]
关键指标
资本化率：[X]% [基准]
现金回报率：[X]% [基准]
DSCR：[X] [基准]
GRM：[X] [基准]
1%法则：[X]% [基准]
每平方英尺价格：$[X]
租金/按揭比：[X]
判断结果：[强烈买入 / 可接受 / 较弱]
[一句话解释]
假设情景分析
价格降低10%：资本化率[X]%，现金回报率[X]%
价格上涨10%：资本化率[X]%，现金回报率[X]%
利率提高1%：现金流$[X]，现金回报率[X]%
租金增加$200：现金流$[X]，现金回报率[X]%
保存至：~/.openclaw/workspace/properties/deal-[地址缩写]-[日期].md
5年预测（可选，按需提供）
假设条件：
- - 年租金增长率：3%（默认）
- 年支出增长率：2.5%（默认）
- 年增值率：3%（默认）
逐年预测：
- - 年现金流
- 房产价值
- 权益（价值 - 剩余贷款余额）
- 累计回报（现金流 + 权益增值）
- 年化投资回报率
集成功能
- - 使用homestruk-rent-comps技能进行市场租金估算
- 参考电子表格：产品文件夹中的deal-analyzer.xlsx
- 适用于：业主收购、投资组合分析、咨询
关于Homestruk
此技能是Homestruk房东运营系统的一部分——
为自管房东提供的完整物业管理工具包。
免费： 在homestruk.com下载租前准备交接清单
完整系统： 在homestruk.com获取10份运营文档+电子表格
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